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房企开始为“地王”付出代价

2019-11-07 11:19:26

这是邓森(别名)进入房地产行业以来面临的最艰难的销售周期。

在过去的几个月里,他负责的地区的房地产市场逐渐下滑。尽管进行了售前工作,这位80后地区领导者仍然面临巨大的销售压力。每天,他都会站在24楼的办公室里,看着窗外的人群,但是进入这个项目的顾客非常少。有一段时间,他在恍惚中失去了立足之地,突然发现自己长时间没有休息。

“整个公司的销售压力非常大。我们地区已经基本完成了目标,但由于其他地区难以达到目标,公司将为我们增加新的目标。前三个季度,大多数房地产公司没有达到预期的销售目标,行业正面临不断的压力和调整的痛苦。”邓森告诉记者。

传统的房地产金九银十没有如期在2019年秋季实现。万科(000002.sz)和中国恒大(03333.hk,以下简称“恒大”)等领先房地产公司都开始亏本出售部分项目。一方面,以前的征地成本太高,市场无法支撑更高的房价。另一方面,该行业的销售并不乐观,领先的住房企业也开始选择及时发货,以确保冬季资金的安全返回。

很难以高价进入市场。

今年8月,万科和荣鑫中国(03301.hk)进入市场,在万科和荣鑫中国共同经营的项目中兴路1号储存客户()。虽然该项目目前尚未取得预售证书,但根据之前的土地收购价格和市场进入时间,该项目将很快面临亏损。

2016年8月,荣鑫中国联合万科在上海静安中兴小区(原闸北)以110.1亿元的总价获得了一个住宅小区。最终名义底价约为100,000/平方米,可出售底价约为143,000/平方米,创下当时土地交易的新纪录。根据市场估计,该项目需要销售18万平方米,这是可以保证的。

三年后,该项目刚刚宣布了它的案例名称。即使基于万科最低的资本成本,该项目也已经产生了超过10亿英镑的财务支出。万科高级副总裁兼上海地区总部首席执行官张海此前透露,该项目单价估计为13万元/平方米。如果价格是固定的,它将大大低于市场估计的保证价格。

万科选择低价出售商品,领先的房地产公司恒大也开始了自己的抢购营销。

今年8月,恒大宣布“全国532套公寓将以7.8%的折扣出售,集团旗下所有区域公司将开展全员营销推广活动。从8月20日到10月8日,恒芳通将为所有推荐房屋提供特别折扣,并且每天还将推出无限数量的特别住房单元。作为全体员工营销的主力军,恒大数万名员工积极在朋友圈转发促销信息,试图通过群体策略提升公司销售额。

今年10月,杭州国玺岳龙大厦终于获得第一批预售证书,共124套,平均价格为38,500元/平方米。然而,2017年3月,恒大以34,400/m2的底价赢得了项目用地,根据这一计算,保证成本应该在50,000/m2左右。这意味着恒大也选择在降价促销的同时亏本出售一些地价较高的项目,以获取回报。

无论是万科上海项目还是恒大杭州项目,在当前市场都不是孤立的案例。更严重的是,许多住房企业在获得高价土地后一直无法进入市场。

2016年5月,葛洲坝(600068.sh)以45200/m2的底价以32.8亿元的价格拿下河西2016g14地块,成为南京最昂贵的地块之一。三年过去了,除了葛洲坝中国政府的案例名称之外,该项目已经很长时间无法进入市场。目前,南京河西区预售许可证的价格暂时不能突破45,000元/平方米的限制。

泰和集团(000732.sz,以下简称“泰和”)在过去两年经历了缓慢的发展,多年来一直“放弃”其在深圳的土地。

今年9月,第一位财经记者走访了深圳宝安区的泰和项目,发现该项目在2015年没有任何发展迹象。

2015年12月,泰和以57亿元的总价在深圳宝安江岗山获得2块土地。第一包总价格为29.6亿元,底价为5.1万元/平方米,第二包总价格为27.4亿元,底价为7.99万元/平方米。根据太和计划,一块土地计划用于低密度产品,另一块计划用于外国住宅。记者在现场注意到,规划中的洋房用地尚未开工建设。

即使计算资本成本,这种高价土地也给泰和带来了沉重的负担,从而使得整个项目的未来盈利前景渺茫。

销售压力上升

一些项目亏损销售的背后是住房企业日益增长的销售压力。

“930,这个节点的董事长,对整个营销线很生气。任务未完成,量表可能无法如期达到预期。我们了解到,大多数住房企业未能实现第三季度的销售目标。”一家上市房地产公司的高级官员私下向记者透露。

似乎在众包背后,无声的压力正在房地产界肆虐。

根据克里的数据,2019年9月,29个重点城市出售了2422万平方米的新建商品房,同比下降6%,同比下降2%。销售面积低于2019年的月平均水平,“金九”的颜色明显不足。市场普遍预期房价的高概率将继续稳定,甚至略有下降,进一步加剧市场的观望情绪。

“一天之内两组顾客将会出庭。你如何推销这个项目?”一位华东房地产人士在电话中告诉记者,她的项目位于上海周边许多地方,由于市场寒冷,项目销售面临严峻挑战。

邓森也开始变得越来越焦虑。工作直到清晨才成为常态。有时,在完成手头的工作后,团队直到晚上12点才开始开会,进一步讨论最近的市场策略。即使在许多节假日,他们的工作也会持续到深夜。压力和时间给了这一代80后年轻人一些白发。

“市场上的观望情绪非常严重。即使我们采取一些降价和促销的方法,顾客也没有太多的购买意愿。”邓森告诉第一财经新闻。

面对如此巨大的销售压力,许多领先的住宅企业也出现了销售下滑。

10月12日,保利地产(600048.sh,以下简称“保利”)发布公告。2019年9月,保利实现合同面积271.91万平方米,同比增长14.61%。合同金额368.14亿元,同比下降0.18%。一般来说,即使市场下跌,大型住宅企业的销售额通常也会由于供应量的不断增加而上升。然而,保利的销售下滑已成为首家失去“金九”的基准住宅企业。

同期,2019年1月至9月,保利实现合同金额3467.73亿元,与5000亿元的目标仍有1500亿元的差距。

绿地控股(600606.sh,以下简称“绿地”)和华润置地(01109.hk,以下简称“华润”)也面临销售下滑。根据克里的数据,2019年9月格陵兰岛的销售额为202.2亿英镑,比8月份下降了32.6%。华润在2019年9月售出213.1亿元人民币,同比下降2.8%。

总的来说,房地产公司在9月份出现了销售高峰,销售几乎总是明显好于8月份。然而,在环比下降的背后,企业销售和市场下滑都成为原因之一。

同样,华夏幸福的销售额也很低。据凯里数据,2019年1月至9月,华夏幸福共售出1004亿元,同比下降9%。这家陷入现金流危机的房地产公司,在市场下行的情况下,正逐渐落后。

“销售压力很大,公司也将节省预算。即使我们的管理层出差,公司也会要求我们亲自支付,而不是动用公司的整体预算。”一位福建房地产高管告诉记者。

住宅企业减缓征地速度

在巨大的销售压力背后,土地市场开始逐渐降温,许多土地拍卖比以前安静得多。

中原地产研究中心的统计数据显示,自2019年10月以来,全国土地市场持续降温。根据累积数据,10月份只有39块超过5亿的地块,其中转让量最大的50块地块中有31块低价出售,占62%,而2019年9月为40%。

领先的房地产公司也开始放缓土地收购的步伐。根据中学研究院的数据,碧桂园(02007.hk)2019年9月收到16.11亿元,恒大2019年9月收到9.14亿元。甚至万科在2019年9月也获得了56.27亿元的土地,排名第八。

一些二级住房公司也开始缩减土地持有量。以荣欣中国为例。根据中指研究所的统计,2019年1月至9月的土地占用量为120亿,排名第54位,远低于荣信中国目前的销售排名。富力房地产(02777.hk)2019年1月至9月共获得166亿元,排名第43位,也低于销售排名。

冷清的土地市场背后不仅是住房企业销售压力的急剧增加,而且融资成本的不断增加。

凯瑞数据显示,2019年9月,95家典型住宅企业融资总额为1124.48亿元,同比增长45.3%,同比增长17.2%。其中,本月企业发行的境内外债券总额为500.23亿元,比上个月增长29.5%。本月融资成本为6.47%,比上个月上升0.76个百分点。

“主管部门刚刚检查了我们银行是否非法借钱给房地产。据估计,其他银行也在接受检查。”上海国有银行公司的一名负责人告诉记者。

根据郑茜的资本统计,前100名开发商的土地收购和分配成本目前为13%至15%,前50至100名开发商为16%至18%,前100名开发商或当地领先开发商为19%至21%。

在巨大的融资压力背后,房地产公司开始逐渐降低财务杠杆,从而带来土地市场的整体降温。在减速和征地后,行业将逐步进入调整期。

“房地产销售必须有规模,投资必须在临界规模。如果由自有流动资本开发,有可能保持20%至40%的增长率。然而,如果要超过这一增长率,就必须增加杠杆。然而,未来几年,整个行业去杠杆化是一种趋势。”徐汇控股集团(00884.hk)董事长林忠表示。

鸿阳地产(01996.hk)总裁蒋大强认为,过去依靠财务杠杆收购土地的时代已经结束,高周转率模式将逐渐退出历史舞台。未来,房地产将注重利润、规模和增长率,除了规模之外,还有自己的核心差异化能力。

“在房地产逐渐开始去杠杆化并进入稳定周期后,这种市场状况可能成为未来的常态,最困难的一年可能是未来最好的一年。”邓森说。

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